是它，点燃一个城市的速度与激情
搭地铁上班
乘高铁出差
坐飞机度假
……
当你的生活再也离不开它，
你才发现，正是这些公共交通，
串联起城市、国家、地域，
带动着经济、人口及商贸的互动增长。
TOD ( 以公共交通为导向的城市开发）对于拉大城市框架以及促进新城镇开发的作用与日俱增。而轨道交通，作为其中最日常的工具，竟能在潜移默化之间改变你的工作与生活，点燃一个城市的速度与激情。
戴德梁行大中华区TOD团队专业打造TOD系列文章，解读TOD如何改变中国城市，进而改变我们的工作与生活。在这个系列中，让我们先从轨道交通谈起。
速度
加速城市空间拓展，重塑城市新格局
以 日本 为例，东京都市圈的形成主要是依赖于最初的山手环线为基础的交通核，并随着100多年间轨道交通发展逐步扩张。在都市外围地区的交通条件和环境不断改善后，
● 成功吸引了大量新居民迁入，使得城市空间在不断向外扩张。
● 逐渐形成新型城市功能区，并推进了城市化进程的加速。
● 在城市中形成了“轨道经济带”，促进了城市产业的再分工与城市资源的再分配。
对于 北京 而言，1987年轨道交通仅有1号及2号环线建成通车，运营里程为39.93公里。到2015年底，北京地铁已有18条地铁线路运营，总长度为554公里。
观察这一发展过程我们可以发现，在交通条件尚未完备之前，北京的城市空间已经开始加速向外扩展，但是单薄的交通骨架与复杂的城市发展空间形成矛盾体，城市核心区的发展面临很大压力。
直至北京进入到地铁及轻轨大力开发的阶段之后，伴随轨道交通及高速公路向区县延伸，边缘城镇才获得更加充分且高速的发展机会，城市终能向全域统筹的一体化空间格局转变，从而真正形成多中心、多层次、组团型、交叉式发展模式。
激情
沿线地区朝向三产
影响人口分布，激活新城发展
以 上海 一号线通车前后的第三产业变化为例，1988-2004年间，上海轨道1号线位于闵行区路段沿线地区经历了从农村地区转变成城市区域的过程。其中，虹桥镇和莘庄镇的农业人口从1992年的12,000人降低到2002年的3,000人。
轨道交通的引入带动了这一地区整体的经济发展，加速了该地区的城市化进程。
2000年后，莘庄镇及梅陇镇的服务业迅速崛起。1995年轨道1号线通车后，这一地区的第三产业增加值比重持续增加，到2002年时已达30%-40%。可见，轨道交通的引入使得沿线周边地区的产业结构朝着第三产业的方向倾斜。
轨道交通支撑高度集约化的用地结构的同时，也将进一步影响城市人口的分布，人口沿轨道交通向新市镇导入。
以 香港 为例，为了缓解港岛及九龙的人口压力，香港政府从1973年起，借助轨道交通的建设，在新界规划建设了12个新市镇。在1991-2001的十年中，12个新市镇人口由210万人上升至300万，增长了42.3%，同期全香港的增长率为18.2%，而港岛及九龙仅为2.4%。这表明通过轨交联结，新市镇成为最主要的承担新增人口及人口转移的区域。
速度与激情后
是什么让城市陷入
尴尬
不得不提的是，轨道交通在引领城市版图扩张的大潮中也造就了一批令我们尴尬的“睡城”甚至“鬼城”，这又是为什么呢？
交通枢纽网密度偏低vs. 都市发展高集约化
由于城市建设速度的不断加快，我们发现，综合交通枢纽建设与城镇化发展速度不协调，TOD模式未能顺利推广应用。另外，枢纽布局与城市功能区缺乏统筹，交通枢纽没有承担起锚固的功能，而轨道交通并未能成为联系枢纽与城市之间的纽带。同时，旧城改建、新区开发建设未能充分依托综合客运枢纽及公共客运走廊的支撑有序推进。
交通网络辐射发展vs. 土地开发聚集中心城区
在城市空间结构调整的同时，城市功能布局的同步优化调整并未得到有效的重视。以北京为例，中心城职住比例高出中心城边缘地区1～2倍。随着北京常住人口的快速增加，中心城区就业岗位密度大幅攀升，人口与就业分布越发失衡。
另外，出现了拟建轨道站点周边规划用地均质化特征明显、容积率普遍较低的问题。北京50%以上开发项目仍相对聚集在中心城，大城市中心区过度开发态势仍在不断加剧，外围站点的疏导能力没有在规划中得到充分展现。
王晨
北中国区策略发展顾问部主管、高级董事
为了解决上述的这些“成长中的烦恼”，戴德梁行北中国区策略发展顾问部主管、高级董事王晨说：“除了应邀请更多专业机构参与进更加科学合理的轨交规划与设计工作中来以外，近年来国家就基础设施建设投融资体质方面也相继出台了一系列政策和具体实施办法，鼓励社会资本与政府的合作。这不仅有助于加速城市现代化进程，更重要的是有望从建设以及经营模式的融合上真正实现“轨道+土地开发”、“TOD+城市开发”的完美“联姻”。我们相信，伴随着更加科学化的研判与开发，轨道交通必将会更加紧密地融入我们的城市，也融入到我们的生活和生产方式中来。”
戴德梁行大中华区TOD顾问团队，依托于大中华区策略发展顾问部专业精英团队，专注为中国大陆、香港和台湾地的轨道交通、机场以及港口等交通地产项目提供专业方案。
如需更多信息，敬请联系
王晨
北中国区策略发展顾问部主管、高级董事
+86 10 8519 8095
richard.c.wang@dtzcushwake.com
全海燕
北中国区策略发展顾问部董事
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